Daň z převodu nemovitostí 2020: příklady

Šťastlivci pořizují domky a byty, aniž by přitom museli státu zaplatit jedinou korunu. Daň z převodu nemovitostí jinak činí 4 %, přičemž obyčejně potřebujeme znalecký posudek, nebo srovnáváme ceny podobných okolních objektů.

Pozemky, domy a byty patří mezi nejdůležitější materiální statky, které rozdělují vítěze a poražené. Ve drahé rezidenci bydlí úspěšný člověk, zatímco na dně společnosti leží bezdomovec. Do realitního trhu přitom zasahuje stát, který v roce 2020 vybírá několik daní: především z přidané hodnoty a z převodu nemovitostí.

Kupec platí prodejci, a ještě Finančnímu úřadu

Hlavním pramenem budiž zákonné opatření č. 340/2013 Sb. (o dani z nabytí nemovitých věcí). Předmětem transakce myslíme kupovaný pozemek, stavbu nebo jednotku na území České republiky, ale také právo stavby na tuzemském teritoriu, případně spoluvlastnictví téhož. Daň z převodu nemovitostí 2020 vypočítáme jako 4 %, přičemž základem je „nabývací hodnota“, snížená o „uznatelný výdaj“ (základ zaokrouhlujeme na celé stokoruny nahoru). Příklad:

• Kupuji rodinný dům za 3 000 000 Kč, ale srovnatelné objekty v okolí mají tržní hodnotu kolem 4 500 000 Kč.
• Neplatil jsem znalci za znalecký posudek, takže nemohu odečíst žádný uznatelný výdaj.
• Základem bude 75 % ze 4 500 000 Kč (takzvaná srovnávací daňová hodnota, protože je tady vyšší než sjednaná cena), tedy 3 375 000 Kč. Spočítám 4 %, vyjde 135 000 Kč – a známe daň z převodu nemovitostí.

Stát tedy sice vybírá poměrně nízkou sazbu, ale tím přísněji. Výslednou daň musí zaplatit kupec, a to pobočce Finančního úřadu, pod kterou územně spadá předmětný majetek. (Dříve obvykle býval plátcem prodejce, což ale zákonodárci změnili.) Daňové přiznání podáváme nejpozději čtvrt roku po kalendářním měsíci, ve kterém byl majetek zapsaný do katastru nemovitostí, případně ve kterém jsme získali vlastnické právo. (Takže když transakci finalizujeme například během ledna, termín máme do konce dubna.)

Daň z převodu nemovitostí 2020 v příkladech

Možná chcete ušetřit, ale nemáte štědrého příbuzného ani partnera. V takovém případě investujte do rodinného domu nebo bytu, který byl nedávno zkolaudovaný, ale zatím ještě čeká na svého prvního kupce. Ovšem pokud prodejce patří mezi plátce DPH, povinně vám naúčtuje daň z přidané hodnoty, takže výsledná cena nemovitosti vyskočí minimálně o 15 % (velkorysejším investorům o 21 %). Příklady:

1. Kupuji novostavbu rodinného domu, která však ještě nebyla zkolaudovaná ani užívaná, takže ZAPLATÍM daň z převodu.
2. Kupuji byt, který byl zkolaudovaný před více než 5 lety, takže ZAPLATÍM daň z převodu, protože od dokončení objektu uplynula příliš dlouhá doba.
3. Od developerské společnosti přebírám nově zkolaudovaný nevelký byt, který ještě nikdo přede mnou nekoupil, takže státu NEPLATÍM daň z převodu (zaplatím však DPH: 15 % z pořizovací ceny nemovitosti).
4. Od místního kutila, který není plátcem DPH, přebírám čerstvě zkolaudovanou novostavbu malého rodinného domku. V tomto nepravděpodobném případě NEPLATÍM daň z převodu (ani z přidané hodnoty).