Věřitelé mají právo na náhradu svého ušlého zisku, když jejich dlužníci splatí spotřebitelský úvěr dříve, než slíbili. Maximální poplatky za předčasné splacení hypotéky vám přepočítá kalkulačka. V extrémních případech půjde o statisícové částky, běžná rodina však zaplatí méně. Poradíme vám, v jakých termínech žádnou pokutu ani sankci hradit nemusíte.
Banka má právo na náhradu svých nákladů
V České republice jsou oblíbené fixované hypoteční úvěry, které znamenají relativní jistotu pro dlužníka. Ten zná svoji úrokovou sazbu například na 3 roky, 5 let nebo delší dobu. Může tedy plánovat svoje další výdaje, protože věřitel nesmí zvýšit úroky dříve, než fixace skončí. Někteří dlužníci mezitím hledají výhodnější půjčku, aby svoji hypotéku takzvaně refinancovali. Svůj starý závazek předčasně splatí novým úvěrem od jiné banky.
Taky úvěrové společnosti potřebují spolehlivé partnery, aby mohly plánovat svoje další investice. Pokud dlužník předčasně splatí svůj úvěr, věřitel přijde o další úroky, se kterými počítal. Musí tedy šetřit, snížit svůj zisk, nebo zvýšit úroky pro nové klienty, aby ztrátu vyrovnal. Čeští zákonodárci proto přijali novelu zákona o spotřebitelském úvěru, která nabývá účinnosti 1. září 2024. Věřitelé získávají právo na náhradu svých nákladů.
Poplatky za předčasné splacení hypotéky
Pokud předčasně splatíte hypoteční úvěr, který jste měli dlouhodobě zafixovaný, váš věřitel získává právo na omezenou kompenzaci. Pravděpodobně vám naúčtuje nezbytné administrativní náklady, a to až do 1 000 Kč. Dále připočte úrokový rozdíl, neboli svoji předpokládanou ztrátu. Součet však nesmí být vyšší než následující maximální limity:
- 0,25 % z předčasně splacené částky za každý započatý rok, který zbýval do konce původně plánované fixace
- 1 % z předčasně splacené částky
Hypotetický příklad pro normální českou rodinku
Dlužník uzavře hypoteční smlouvu, díky které dostane 3 000 000 Kč na koupi rodinného domu. Zaváže se, že v následujících 10 letech splatí tuto jistinu + další 2 000 000 Kč na úrocích. Několik let plní svoje závazky, každý měsíc posílá věřiteli předepsanou částku. Ale poté, co splatí 2 000 000 Kč + odpovídající úroky, využije výhodnější nabídku od jiné banky a hypotéku refinancuje. Naráz uhradí 1 000 000 Kč, a tak smaže celý zbývající dluh.
Věřitel přijde o další úroky, a proto požaduje kompenzaci. Porovná starou fixovanou úrokovou sazbu a aktuální referenční úrok, který v minulém kalendářním měsíci vyhlásila Česká národní banka. Zjistí, že když 1 000 000 Kč půjčí novému klientovi za současných tržních podmínek, na úrocích vydělá o 50 000 Kč méně, než kolik plánoval. Odcházejícímu dlužníkovi však naúčtuje jen nejvyšší povolený poplatek: 1 % z 1 000 000 Kč = 10 000 Kč.
Kalkulačka pro výpočet maximálních poplatků
V praxi záleží na aktuální tržní situaci a referenčním úroku, který v každém kalendářním měsíci vyhlásí Česká národní banka. Ale pokud víme, jakou část celkového hypotečního úvěru splatil dlužník předčasně, lehce odvodíme nejvyšší možnou pokutu.
Maximální poplatky za předčasné splacení hypotéky přepočítává následující orientační kalkulačka. Stačí, když do kalkulátoru napíšete, kolik korun jste splatili předčasně a jak dlouho by ještě trvala fixace úrokové sazby, kdybyste dodrželi původní hypoteční smlouvu… a uvidíte odpovídající výsledek.
Kdy vám nehrozí pokuta, sankce ani jiný poplatek
Česká spořitelna, ČSOB, Komerční banka, Moneta, Raiffeisenbank, Unicredit Bank a další úvěrové společnosti měly dříve pro netrpělivé „hypoteční turisty“ různé podmínky. Nyní zákonodárci omezili maximální možné poplatky. Zároveň v zákoně o spotřebitelském úvěru uvádějí situace, kdy věřitel nesmí dlužníkovi naúčtovat žádnou dodatečnou sankci. Svoji hypotéku smíte bezplatně předčasně splatit:
- když nemáte stanovenou pevnou (fixovanou) úrokovou sazbu
- v rámci pojistného plnění z pojištění, které je určeno na splacení spotřebitelského úvěru
- jde-li o spotřebitelský úvěr s možností přečerpání (lze jej čerpat opakovaně v rozsahu, v jakém byl splacen)
- 1 měsíc přede dnem, na který připadá výročí uzavření hypoteční smlouvy, ale pouze do 25 % celkové hypotéky
- do 3 měsíců poté, co vám věřitel sdělil novou úrokovou sazbu fixovanou minimálně na 1 další rok
- pokud jste hypoteční smlouvu uzavřeli minimálně před 24 měsíci a prodali jste nemovitost, kterou byl úvěr zajištěn, anebo je předmětem rozvodového řízení
- pokud dlužník nebo jeho partner zemře, eventuálně když je dlouhodobě nemocný či invalidní
